Les différents prêts immobiliers (1)

Au moment de rechercher le meilleur financement pour son projet immobilier, de nombreuses options peuvent s’offrir selon la nature de votre acquisition : résidence principale, investissement locatif, immobilier neuf ou ancien...
Il peut alors s’avérer difficile de s’y retrouver parmi tous les prêts et dispositifs auxquels vous pourriez être éligibles.
On fait le point !

Différents prêts immobiliers

 


Les banques proposent généralement 3 types de prêt immobilier : le prêt amortissable, le prêt In Fine et le prêt relais.
Les prêts aidés (PTZ, PAS, Prêt Action Logement...) seront le sujet de notre prochain article !

Le prêt amortissable

Le prêt amortissable est le type de crédit immobilier le plus courant.

Chaque mensualité comprend à la fois le remboursement des intérêts et l’amortissement d’une partie du capital. Les intérêts sont calculés annuellement sur la base du capital restant dû : ils représentent donc une part plus importante des mensualités en début de prêt. Le montant des mensualités étant constant, cette tendance s’inverse petit à petit. C’est la raison pour laquelle on dit souvent que « les premières années on rembourse les intérêts ».

A titre d'exemple, voici les remboursements annuels d'un prêt amortissable de 160 000€ sur 20 ans au taux de 1% :

tableau d'amortissement
sGraphique pret amortissable

Le prêt In Fine

Le prêt In Fine peut s’avérer avantageux pour les profils investisseurs.

Il n’est pas amortissable : le capital emprunté n’est remboursé qu’à la fin du prêt, en une seule fois. Les mensualités sont donc constituées uniquement des intérêts. 

  • Fonctionnement et conditions

Dans le cas d’un prêt In Fine, les organismes de crédit demandent généralement comme garantie le nantissement d’un compte épargne (le plus souvent une assurance-vie).
Le bénéficiaire d’un prêt In Fine doit donc chaque mois (ou chaque trimestre) effectuer un versement sur ce compte épargne nanti afin d’atteindre le capital initial emprunté et ainsi rembourser le prêt. Dans le cas où l’emprunteur est finalement dans l’impossibilité de rembourser son crédit, le compte épargne est saisi par l’organisme de prêt.

Lors de la mise en place d’un prêt In Fine, les banques demandent généralement de placer sur le compte épargne un apport personnel initial à hauteur de 30% du montant du prêt.  

  • Avantages

Comme évoqué plus haut, le prêt In Fine peut présenter un avantage certain pour les investisseurs fortement imposés :

  • Le taux moyen d’un prêt In Fine est plus élevé que celui d’un prêt classique et son capital restant dû est constant tout au long de l’emprunt : le coût total de ce type de crédit est donc élevé. Les intérêts payés étant déductibles des revenus locatifs perçus, l'avantage fiscal peut être conséquent !
  • De plus, le taux de rendement du placement sur le compte épargne peut s’avérer supérieur au taux d’emprunt. Le cumul de la réduction fiscale et de ce bénéfice est donc avantageux !

Le prêt In Fine possède aussi des inconvénients, il est donc judicieux de faire appel à un professionnel afin de déterminer quel type de prêt est le plus intéressant selon votre situation.

Le prêt relais

L’achat de votre nouvelle résidence est conditionné par la revente d’un autre bien immobilier ?

Les délais de vente sont parfois longs mais une solution existe afin de vous permettre d’acheter et d’éviter l’attente : le prêt relais.

Comparable à une avance de trésorerie, le prêt relais permet de différer le début du remboursement du nouveau prêt - ou le paiement comptant du nouveau bien le cas échéant.

Le prêt relais est non-amortissable : le capital est remboursé lors de la vente de l’ancien bien. Selon la situation, les intérêts peuvent quant à eux être remboursés mensuellement jusqu’à la vente ou en une seule fois lors de celle-ci. La durée maximale d’un prêt relais est de 24 mois et les taux d’intérêts sont légèrement plus élevés que ceux du prêt amortissable classique.

Attention : lors d’une vente difficile, le temps court, les intérêts s’accumulent et le prêt relais peut vite devenir très coûteux !

Au-delà de ces prêts immobiliers "classiques" accordés par les organismes bancaires, des dispositifs d'aides existent selon la situation de l'emprunteur et la nature de son acquisition. Nous reviendrons sur ces prêts dits "aidés" lors de notre prochain article !

 

 

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