Garanties de prêt immobilier : hypothèque ou caution ?

L’accord d’un prêt immobilier induit systématiquement des risques pour l’organisme prêteur dans le cas où l’emprunteur serait dans l’incapacité de rembourser ses mensualités.
Si la souscription d’une assurance de prêt est obligatoire pour se protéger en cas d’accident de la vie (décès, invalidité, perte d’emploi…) elle ne couvre pas les défauts de paiement. Pour s’en protéger, les banques imposent ainsi aux emprunteurs de souscrire également une garantie.

On distingue essentiellement deux types de garanties : l’hypothèque et la caution.

De quoi s’agit-il ? Quelles sont les différences ?

Garanties
 

Garantie réelle : l'hypothèque ou le PPD

 

Principe

L’hypothèque (ou garantie hypothécaire) est une sûreté réelle reposant sur le bien immobilier acquis par l’emprunteur. Elle est établie par un notaire et publiée au Service de publicité foncière. En cas de défaut de paiement le bien immobilier est saisi et vendu aux enchères judiciaires afin que l’organisme bancaire puisse récupérer son dû.

Il existe deux types de garanties hypothécaires :

  • L’hypothèque traditionnelle qui peut être souscrite pour tout type d’acquisition immobilière, y compris les constructions et les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;

  • Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : moins cher que l’hypothèque traditionnelle, le PPD ne garantit que l’acquisition d’un bien neuf ou ancien déjà construit (sont donc exclues les constructions, VEFA ou encore réalisations de travaux).

 

La durée de la garantie hypothécaire correspond à la durée du prêt immobilier plus un an, dans la limite de 50 ans maximum. Un an après la dernière échéance du prêt, l’hypothèque s’annule donc d’elle-même sans aucun frais. Toutefois, en cas de revente du bien avant l'échéance initiale de fin de prêt (que le crédit soit toujours en cours ou qu'il ait été remboursé par anticipation), l’emprunteur devra obtenir la mainlevée de son hypothèque.

 

Frais

Des frais sont générés à la fois lors de la souscription d’une garantie hypothécaire et lors de sa mainlevée. Les frais de souscription représentent généralement entre 0,5% et 1,5% du montant du prêt. Ils comprennent :

  • Les honoraires du notaire (indexés sur le montant du crédit et calculés selon un barème proportionnel obligatoire) ;
  • La contribution de sécurité immobilière ;
  • Les droits d’enregistrement et de publicité foncière (applicable uniquement pour une hypothèque traditionnelle).

 

Lors de la mainlevée d’une hypothèque, des frais s’appliquent également. Ils sont généralement compris entre 0,3% et 0,8% du montant du prêt.

 

Garantie personnelle : la caution

 

Principe

La caution est une sûreté personnelle qui repose sur un fonds de garantie mutualisé.

Un peu comme des parents qui se porteraient garants pour leurs enfants, la caution prend le relais auprès de la banque lorsque l’emprunteur se trouve en difficulté pour rembourser son prêt immobilier.  Elle se rapproche ensuite de l’emprunteur pour trouver une solution de remboursement à l’amiable (rééchelonnement des paiements par exemple) ou, en dernière issue, procéder à une inscription hypothécaire et saisir le bien immobilier.

Il existe plusieurs types de cautions :

  • Les sociétés de cautionnement : ce sont des organismes privés, parfois filiales internes de la banque (ex : CMH pour le Crédit Mutuel, CAMCA pour le Crédit Agricole…), qui se portent caution pour l’emprunteur moyennant le versement d’une cotisation en début de prêt. Ces cotisations sont mutualisées et c’est dans ce fonds de garantie que la société de cautionnement puise l’argent nécessaire au remboursement des mensualités d’un emprunteur en difficulté.

  • La caution « mutuelle fonctionnaire » : fonctionnant de la même manière que les sociétés de cautionnement, certaines mutuelles peuvent se porter garantes pour un emprunteur salarié de la fonction publique. Le tarif compétitif de ces cautions est un avantage non négligeable mais toutes les banques n’ont pas noué un partenariat avec ces mutuelles.

  • La caution solidaire d’un particulier : ce type de caution n’est toutefois que très peu utilisé dans le cas d’un prêt immobilier compte tenu des montants élevés en jeu.

 

Contrairement à l’inscription hypothécaire, la souscription auprès d’un organisme de cautionnement peut être refusée à un emprunteur. Effectivement, afin de minimiser les risques de défaut de paiement, ces sociétés étudient minutieusement les dossiers de prêt selon des critères de risque qui varient de l’une à l’autre.

 

Frais

Souscrire une garantie de prêt immobilier auprès d’un organisme de cautionnement implique des frais qui représentent généralement entre 0,5% et 1,5% du montant du prêt

En cas de remboursement anticipé du crédit ou de revente du bien immobilier, contrairement à la mainlevée d’hypothèque, aucun frais ne s’ajoute. Certaines sociétés de cautionnement (c’est le cas de Crédit Logement) proposent même de restituer une partie de la cotisation à l’emprunteur.

 

Hypothèque ou caution : quelle garantie choisir ?

 

L'hypothèque ou le PPD

 

Avantages :

  • Une hypothèque ou un PPD n'exige pas une étude supplémentaire du dossier comme c'est le cas pour une caution, les délais sont donc plus courts.
  • Un PPD est moins cher qu'une hypothèque et il est également généralement moins cher qu'une société de cautionnement.

 

Inconvénients :

  • Attention aux frais qui s'ajoutent, en cas de revente du bien immobilier, pour la mainlevée de l'hypothèque.

 

 

La caution

 

Avantages :

  • En cas de défaut de paiement, la caution permet de mettre en place une procédure amiable.
  • Selon la société de cautionnement, la récupération d'une partie des frais engagés est envisageable.

 

Inconvénients :

  • Le recours à une société de cautionnement implique deux niveaux d'étude d'étude du dossier de prêt (le premier par la banque, le second par la caution) : les délais de traitement sont donc rallongés.
  • La caution ne convient généralement pas aux profils emprunteurs "atypiques" (ex : un travailleur indépendant depuis moins d'un an).

 

 

 N'hésitez pas à prendre contact avec nous pour un conseil personnalisé sur votre situation ! 

 

 

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