Plus de vigilance demandée aux banques dans l'octroi de crédits immobiliers

Dans un contexte de taux d’intérêt historiquement bas depuis 2016 concernant les crédits immobiliers, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a publié en octobre 2019 un « Diagnostic des risques liés à l’immobilier » puis, en décembre 2019, les recommandations connexes. L’objectif : éviter un emballement du crédit aux particuliers. S’il ne s’agit pour l’instant que de recommandations, un bilan de l’activité bancaire est prévu courant 2020.

 

Le HCSF précise que « si cette recommandation n’était pas suffisamment suivie d’effet, [il] pourra ultérieurement recourir aux pouvoirs qui lui sont conférés par le 5° de l’article L-631-2-1 du code monétaire et financier, ou le 4°ter du même article, incluant la possibilité de demander aux banques davantage de capital à raison des nouveaux crédits non conformes aux bonnes pratiques établies ».

On distingue essentiellement deux sujets de recommandation :

  • Le taux d’endettement,
  • La durée de remboursement du prêt.


Concernant le taux d’endettement
(rapport entre les charges de crédit et les revenus du foyer), il est demandé aux banques de veiller à respecter un taux maximal de 33%. Il représentait jusqu’à ce jour plutôt un « repère » ou un premier indicateur. Il était ainsi courant de voir des dossiers de prêt accordés avec un taux d’endettement très nettement supérieur à 33%, notamment lorsque le reste à vivre mensuel par personne occupant le foyer était suffisant voire confortable. Le HSCF considère que le reste à vivre ne peut pas constituer un critère d’appréciation de la solvabilité d’un ménage, les banques devront donc respecter ce critère de taux d’endettement de 33%.
Il est précisé que les banques disposent toujours d’une marge de manœuvre : 15% de la production pourrait ainsi aller au-delà de ces 33%. Toutefois, ces 15% devront être « réservés », aux trois-quarts, aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale.

A propos de la durée de remboursement du prêt, le HCSF demande aux banques de plafonner la durée des crédits immobiliers à 25 ans, plus d’un quart des nouveaux crédits étant aujourd’hui accordés sur une durée supérieure à 25 ans en France.
Prenons l'exemple du financement sur 25 ans d’un projet de construction : les emprunteurs demandent généralement un différé de 10 à 12 mois pour couvrir la période de construction pendant laquelle ils ne souhaitent et/ou peuvent régler que les intérêts et l’assurance de leur prêt ; le remboursement du capital est alors différé. Désormais, il faudra prévoir un remboursement du prêt sur 24 ans de façon à ce que la durée totale (remboursement du prêt + différé) ne dépasse pas 25 ans. Cette limitation de durée n’est pas sans conséquence : pour un emprunt de 200 000 €, par exemple, limiter la durée de remboursement de 25 à 24 ans entraîne une augmentation des remboursements mensuels de près de 30€/mois.

Ces recommandations du HCSF visent à protéger les acquéreurs face à un risque de surendettement croissant.
N’hésitez pas à nous contacter pour une étude précise de votre situation et des propositions adaptées à la concrétisation de votre projet d’achat immobilier !

 

 

Retour à l'accueil