Location nue : comprendre les principes du locatif « non meublée ».
La Location nue ou location non meublée est un format d’investissement immobilier parmi les plus répandus en France. Il s’agit d’investir dans un bien immobilier appartement ou maison, de le louer à un particulier dans le cadre d’un bail qui dure au minimum 3 ans. La location doit offrir un certain nombre de prestations minimales et le locataire doit utiliser son propre mobilier. Ce type d’investissement offre une forme de sécurité au propriétaire qui bénéficie le plus souvent de revenus réguliers en raison de baux de 3 ans et d’une certaine stabilité dans la location. La location nue est soumise à l’impôt sur le revenu foncier comme nous allons vous le préciser ci-dessous.
Qu’est-ce qu’une location nue ?
Une location nue est envisagée lorsque le propriétaire d’un bien immobilier (appartement ou maison) décide de louer son bien dans le but de développer ses revenus fonciers. Pour ce faire il doit respecter plusieurs prérogatives impératives : le bien doit proposer des sanitaires, une douche, un évier à minima. Cette location nue peut s’exercer pour des locaux d’habitation, des locaux professionnels voire même des terrains pour de la location immobilière. Une location nue est donc la rencontre entre un propriétaire et un locataire engagés mutuellement par un contrat de bail.
Le contrat de bail, sécurité de la location nue.
Un bail est un contrat de location qui engage le propriétaire à fournir un bien dans le respect des prestations obligatoires en matière de location nue et le loueur qui s’engage à payer le montant dû au titre de la dite location nue. Le contrat de bail recense tous les détails de la collaboration qui engage les parties. Il est signé pour une durée minimale de 3 ans.
Durée minimale du bail de la location nue.
C’est la durée minimale de ce bail qui fait de l’investissement locatif nu un investissement sécurisé offrant une belle visibilité à moyen et long terme des revenus fonciers liés à un investissement immobilier.
Dépôt de garantie
Par ailleurs, le bailleur (propriétaire) peut exiger un dépôt de garantie dont le montant doit impérativement figurer dans le contrat de bail. Il ne peut excéder 1 mois de loyer et s’effectue au moment de la signature du bail. C’est là encore une sécurité offerte au propriétaire face aux potentielles dégradations de son bien par les locataires ou tout impayé.
Libre fixation des prix
Enfin, le bailleur (propriétaire investisseur) peut fixer librement le prix de sa location nue tout en respectant le marché de l’immobilier du moment. La loi ALUR existe pour encadrer les prix des loyers et éviter une hausse excessive des montants des loyers. Elle limite par exemple la capacité d’augmentation du loyer lors de la prorogation d’un bail.
Préavis de départ, rupture et fin de bail de la location nue.
Dans le cadre d’un bail, le locataire peut décider à tout moment de rompre le contrat de location. Il doit en informer de manière formelle son propriétaire (courrier avec accusé de réception) et doit se conformer à un délai de 3 mois de préavis (soit 3 mois de loyers). Cette souplesse pour le locataire et pour le propriétaire est une arme de plus au service de la location nue. Un investisseur limite le risque de bien inoccupé surtout dans une période où l’on observe une forte pénurie de logement (notamment dans les grandes agglomérations où les loyers sont les plus élevés).
Si de son côté, le propriétaire décide de ne pas poursuivre le bail à son terme, il doit informer par courrier avec accusé de réception le locataire au plus tard 6 mois avant la fin du contrat de bail. En conclusion, la simplicité et la durabilité font de la location nue l’une des formes les plus répandues dans la gestion de patrimoine immobilier.
Néanmoins, l’avantage de ce bail à durée minimale revêt quelques impacts sur le plan fiscal. Il ne peut y avoir que des avantages 😉
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La fiscalité autour de la location nue.
Les recettes de la location nue de votre investissement immobilier sont imposées au titre des revenus fonciers. Il existe d’ailleurs deux régimes d’imposition des revenus fonciers que vous allez devoir renseigner dans le formulaire 2044 de votre déclaration d’imposition
Le régime d’imposition forfaitaire.
C’est un abattement forfaitaire de 30% qui est appliqué sur les loyers. Votre imposition est mesurée sur 70% des revenus locatifs. présente un intérêt si vos charges déductibles sont faibles au regard de vos revenus (moins de 30%), ce régime n’étant accessible que lorsque vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € / an.
Le régime réel
Il est automatiquement mis en place lorsque vos revenus locatifs excèdent 15 000 € par an et il permet de déduire les frais et charges issus de la location, pour leur montant réel.
D’autres subtilités existent en matière de fiscalité mais il sera plus utile de vous les présenter lors de votre premier rendez-vous gratuit avec notre équipe !
Quand faut-il envisager un autre investissement que la location nue ?
L’intérêt d’un investissement se situe dans l’équilibre global de sa rentabilité. L’enjeu financier n’est pas le seul élément à prendre en compte. S’engager dans l’investissement locatif nu signifie que vous « bloquez » votre patrimoine sur un bien et que sa rentabilité est tributaire de la solvabilité et la durabilité de vos locataires.
Le bail est une sécurité mais aussi une arme à double tranchant. Il protège potentiellement un locataire qui peut occasionner des dégradations régulières, des loyers impayés, des nuisances auprès du voisinage, etc. Entretenir un bien locatif engendre des coûts ponctuels (travaux, aménagement, mise à jour des équipements pour suivre les demandes du marché) et des coûts fixes (taxe foncière, impôt sur les revenus fonciers, etc).
L’enjeu avant d’investir dans le locatif nue est de s’assurer que le marché sur lequel se situe le bien offrira toutes les sécurités pour une rentabilité sereine. Il faut donc prendre en compte le prix d’achat, le taux de crédit, la demande locative, la qualité des dossiers de location, anticiper également et lisser les coûts ponctuels ou fixes pour mesurer la réelle rentabilité d’un investissement locatif nu.
C’est précisément là, que le Cabinet JOSS expert en investissement immobilier saura vous apporter son expertise et un soutien décisif.
