Suite à la crise de 2008, l’univers de la banque et de l’immobilier a lourdement été contraint. En effet l’on a observé l’émergences de nombreux régulateurs à travers le monde pour encadrer les marchés financiers et bancaires. Face à cette nouvelle donne et à l’augmentation des prix à l’achat, les banques cherchent depuis 10 ans à contourner cette nouvelle forme de régulation en essayant de maintenir un nombre élevé de dossiers de financements : en étalant les prêts sur des durées plus longues ou en dopant artificiellement les revenus des emprunteurs. Chez Joss, nous avons décidé de vous éclairer sur ces sujets avec un regard le plus objectif possible.

Les nouvelles contraintes fixées par l’état français.

Récemment les banques, pour leurs crédits immobiliers, ont dû se plier aux nouvelles recommandations du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) qui sont devenus des normes, notamment par rapport au respect du taux d’endettement maximal de 35%. Bien qu’elles disposent d’une marge de 20% des dossiers pour lesquels elles peuvent dépasser ces 35%, les banques cherchent des astuces pour faire passer davantage de dossiers. Elles ont en effet besoin de faire du prêt immobilier qui est leur produit d’appel pour récupérer de nouveaux clients auxquels elles vont demander de souscrire des produits et services complémentaires.

Il faut ajouter à cette règle des 35%, le fait que le taux d’endettement doit désormais être calculé avec la méthode ‘classique’ de taux d’endettement, et non plus la méthode du ‘différentiel’ qui était bien plus favorable en présence d’investissements locatifs

Voici les 3 principaux leviers à disposition d’une banque.

Le lissage de prêt

En présence d’un autre prêt (notamment, un prêt immobilier pour encore quelques années pour la résidence principale par ex.), le taux d’endettement peut vite monter. La petite astuce peut consister à lisser les 2 prêts entre eux, et donc à prévoir un remboursement + faible sur le nouveau prêt, le temps que le 1er se termine. Cette technique était déjà bien utilisée en présence d’un prêt à taux zéro (dont les modalités de remboursement sont prévues par la loi) qui a une durée de remboursement souvent + courte, ou encore d’un prêt patronal (la durée était souvent limitée à 15 ou 20 ans). Ainsi, le montant global des remboursements reste limité, et donc le taux d’endettement + faible.

La meilleure prise en compte des revenus locatifs

Certains établissements retiennent désormais jusqu’à 90% des revenus locatifs perçus par le foyer (alors que c’était en général un max de 70%, pour tenir compte des vacances locatives, carences locatives, impayés, charges, …).

Le prêt évolutif des banques.

Pour des profils vraiment évolutifs (ex : médecin en internat), on peut imaginer des mensualités assez faibles le temps de finir leurs études par exemple, puis un 2ème palier lorsque les revenus augmentent.

Ex : médecin en internat avec 1200€/mois. Il emprunte 150K€.

S’il emprunte 150K€ sur 25 ans, cela va représenter des remboursements de l’ordre de 600€/mois, soit un taux d’endettement de 600/1200 = 50%.

Nous pouvons donc, dans ce cas, envisager 2 phases de remboursements :

• Environ 420€/mois pendant 15 ans >> Taux d’endettement : 420/1200 = 35%
• Puis environ 920€/mois pendant 10 ans (ce qui implique, pour rester en dessous du taux d’endettement de 35%, des revenus de 2650€/mois minimum, ce qui semble très probable pour un médecin)

Un enjeu à 21 Milliards d’euros de prêt immobilier par an.

Contrairement à ce que l’on aurait pu attendre suite à la mise en place des contraintes du Haut Conseil, le volume des prêts immobilier et les encours restent en hausse régulière. La Banque de France démontre par ces chiffres que les organismes de crédit ont réussi à contourner la contrainte du Haut Conseil pour poursuivre leur logique de développement du prêt immobilier et ce malgré les risques importants de sanction en cas de non-respect des nouvelles normes fixées par Bruno LE MAIRE et applicables depuis janvier dernier.

La loi interdit un taux d’endettement immobilier supérieur à 35% dans un délai d’emprunt qui ne peut excéder 25 ans de son côté. Alors face à ce nouveau type de marché, les banques ont réagi et ont décidé de faire jouer les principaux leviers qui s’offraient à elles : lissage de prêt, plus large prise en compte des revenus locatifs ou encore pour les profils de foyer à fort potentiel la mise en place de prêt évolutifs.

Si la mission du Haut Conseil de Stabilité Financière reste de limiter les risques de banqueroute des ménages, la réactivité des organismes financiers interpelle : ils ont réussi à déjouer ce nouveau cadre réglementaire. In fine, il ne faut jamais oublier que c’est le ménage qui se met en risque et qui, faute de paiement devrait avoir à payer les conséquences d’un emprunt mal encadré.

Joss, votre meilleur allié auprès des banques.

Chez Joss nous partons du principe qu’il est de notre responsabilité de trouver les meilleures solutions pour nos clients. Face aux nouvelles contraintes imposées par le HCSF, il est de plus en plus complexe de valider son dossier auprès d’une banque. Grâce à notre expertise et notre relation privilégiée auprès des banques, nous obtenons quasi-systématiquement gain de cause pour nos clients. Il existe de nombreux moyens de démontrer la capacité de financement d’un projet et c’est la raison pour laquelle, nous utilisons votre premier rendez-vous avec nous pour cerner votre potentiel et mettre en relief votre projet.